Die Begründung des Wohnungseigentums und die Rechtsverhältnisse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist trotz einer überschaubaren rechtlichen Regelung von einer beachtlichen Dynamik gekennzeichnet und weist zahlreiche Problemstellungen auf, über die Abgrenzung der nur anfechtbaren zu den nichtigen Beschlüssen der Wohnungseigentümer bis zur Belastung des Verwalters mit Verfahrenskosten.
Das Wohnungseigentum umfasst drei Bereiche:
- das Sondereigentum an den Räumen der Wohnung,
- den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum und
- das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die rechtliche Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Der Erwerber einer Eigentumswohnung berücksichtigt häufig nicht, dass er neben dem Sondereigentum an der Wohnung auch Miteigentum am gesamten Gebäude erwirbt. Eine reibungslose Verwaltung des Miteigentums erfordert eine Kooperation mit anderen Eigentümern und – falls vorhanden – auch der Mieter. Hier stellen sich beispielsweise rechtliche Fragen im Zusammenhang mit einem Erwerb von Wohnungseigentum, der Teilung, dem Gebrauch und der Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, der Aufteilung der Renovierungskosten oder baulichen Veränderungen an oder in der eigenen Wohnung.
Auch im Zusammenhang mit einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ergeben sich häufig Schwierigkeiten, beispielsweise bei Wohngeldzahlungen, Sonderumlagen, Instandhaltungsrücklagen sowie der Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung. Besteht eine Hausverwaltung stellen sich regelmäßig auch Fragen zu den Rechten und Pflichten des Wohnungsverwalters. Diese Spannungsfelder führen häufig zu rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen Eigentümern, mit dem Hausverwalter und der Eigentümergemeinschaft mit Dritten.